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            城南地王純新盤公開!爆款盤也有疑慮!

            流年 2019-10-09 01:16:15

            國慶期間,位于城南軟件谷的大名城紫金9號公開售樓處和樣板間,有不少正在國慶出游的粉絲還在向南京城記了解這個盤的情況,可見對于新房斷供較久的這一區域,關注度很高。

            —大名城紫金九號犀利分析—

            首先,大名城紫金9號確實有幾大傲嬌資本:

            1)處于軟件大道核心位置,附近有華為、中興、VIVO、潤和、宏圖等等一大批IT或科技企業,高薪年輕人口聚集,購買力旺盛。

            2)整條軟件大道沿線新盤供應極少,早前世茂城品售罄,長期沒有新增供應,而附近二手房價呈現上升趨勢,普遍已達4-5.2萬元/㎡。

            3)項目屬于現房交付,買到就可以辦產證,明年5月份就可以交付。

            4)附近新建有公辦軟件谷小學,由南外集團托管。同時,新建南外雨花民辦從小學到高中都有開設。

            不過,這個盤也還有幾大疑慮:

            1)價格未定。

            由于地價高,放風價在毛坯4萬元/㎡左右,是整個雨花臺區新房價格天花板,這一放風價也超過了目前河西南魚嘴3.98萬元/㎡的精裝價。而項目北側一家老小區藍籌谷,雖然品質明顯要差一個檔次,但二手房價近3.6萬元/㎡。綜合考慮大名城的品質,如果賣毛坯4萬元/㎡比市價仍有一定倒掛,但幅度不是很大。

            2)毛坯需要改造,影響居住體驗。

            由于限價原因項目采用毛坯交付,且從戶型圖上看,多數戶型的北陽臺需要改造并入房間,工程量較大。由于毛坯房需要裝修,尤其還要砸墻,未來由于入住時間不一,小區的裝修噪音和裝修垃圾的清運很有可能影響居住體驗。

            3)公辦初中學區一般。

            4)大名城雖然是上市公司,但其在南京的品牌影響力一般,品質和物業如何目前無從考量。

            — 首開樓棟及樣板間—

            首開信息:

            1、大名城紫金九號本次國慶期間公開的樣板間戶型為118、143㎡,為實體樣板間,后期將陸續開放89、100㎡等戶型的樣板間;

            2、項目預計月底開盤,首推1#、7#、8#、9#、10#號樓,戶型面積89-143㎡,共446套毛坯現房;6#樓王的158㎡戶型不在首批之中,其他戶型都有分布。

            3、本次首開均價預計4萬/㎡左右,可能需要5成首付,不排除驗資。

            參考戶型圖:

            (深色為承重墻)

            小區實景:

            143㎡樣板間:

            衛生間▽

            — 大名城項目概要—

            三年前的2016年9月,恰逢南京樓市高歌猛進的時期,上海大名城以29093元/㎡的高價拿下G45地塊,成為城南“地王”!考慮到大名城項目現房銷售,其成本很高,資金壓力不容小覷。

            項目示意圖

            小區示意圖

            大名城紫金九號位于位于軟件谷核心區域,軟件大道南側,相距地鐵1號線軟件大道站和天隆寺站都不算太遠。小區規模不大,密度相對較低,由9棟9-17層小高層組成。

            — 項目進展實拍—

            在項目工地外圍可以看見,多數樓棟的外立面石材和窗戶都已安裝完畢,整體樓棟效果中規中矩,無功無過,并無太大亮點,但應該屬于南京市場喜歡的類型。

            施工整體進展較快,土建工程進入尾聲。四周圍擋隨處可見“紫金新品,即將綻放”等字眼。

            — 周邊環境配套—

            區位上看,大名城紫金9號地處雨花臺區軟件谷腹地,距離河西CBD和南京南站都比較近,聚集了華為、中興、三星、亞信等優質產業人口,周邊住宅新盤不多,“碼農”客群關注度比較高,項目對面就是中興人才公寓。由于項目可能存在限價,河西客群也比較關注。

            中興人才公寓

            商業方面,雨花客廳、楚翹城還有世茂52+等商業綜合體,距離項目驅車都在5分鐘內可以到達,步行也不算太遠。

            雨花客廳

            教育配套方面,在雨花臺區內具備一定優勢。項目對應的公辦小學是新建的軟件谷小學,緊鄰小區西側,5軌30班6年制,預計于2019年建成移交給雨花臺區教育局,屆時即可正式對外招生。目前建筑外部已基本完工。據悉,該校將由南外托管。不過,對應的中學學區可能是雨花臺中學春江分校,比較一般。

            建設中的軟件谷小學

            除此之外,大名城西側不遠處的南京外國語學校雨花國際學校也基本建成。據了解,該校為民辦性質,分為小學部、初中部、高中部,其中初中部、高中部最快將于今年9月開學投用。

            除此之外,項目南側斜對面還有南京雨外幼兒園。

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